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À l’occasion de Patrimonia 2025, Romain Calbert, Directeur des Partenariats d'Atland Voisin, a répondu aux questions de Lissa Wilms, Directrice Générale d’Angage Finances, et de Matthieu Mancuso, Président Fondateur d'Egeo Conseil.
Quel est le regard d’Atland Voisin sur le marché des SCPI ? Est-ce que le marché de la SCPI a atteint son point bas ? Est-ce un bon point d'entrée ?
Présentation d'Atland Voisin
Romain Calbert : Oui, avec plaisir. Atland Voisin, nous sommes un acteur historique de la SCPI. Finalement, nous gérons des SCPI depuis 1968, avec une SCPI historique qui s'appelle Immo Placement. Depuis, nous avons lancé d'autres véhicules. Épargne Pierre, lancée en 2013, SCPI à capital variable, investie en France. Épargne Pierre Europe, lancée en 2022, investie à l'étranger, en zone euro hors France. Et enfin, Épargne Pierre Sophia, que nous allons lancer fin d'année dernière.
Le marché des SCPI : un paysage fragmenté
Lissa Wilms : Comment est-ce que vous pourriez décrire le paysage actuel des SCPI ?
RC : Alors, il y a finalement deux questions, sur le marché et sur la société de gestion. Sur le marché, ce qu'on remarque, c'est finalement un paysage de la SCPI qui est très fragmenté, avec des acteurs qui souffrent, qui ont pu connaître des baisses de valorisation liées à la hausse des taux, qui ont pu connaître des problèmes de liquidité, qui ont pu connaître des problèmes de baisse de revenus également. Mais à l'inverse, il y a des acteurs qui résistent bien et même qui arrivent à tirer leur épingle du jeu, avec des collectes qui sont bonnes, des revenus qui se maintiennent et qui n'ont pas connu de baisse de prix de part. C'est le cas de nos SCPI chez Atland Voisin, puisque nous avons des revenus stables, nous n'avons pas connu de baisse de prix de part et une collecte toujours très dynamique qui permet aussi de nous positionner à l'investissement dans de bonnes conditions. La stratégie d'investissement ou plutôt vos actifs sont plutôt des actifs de petite taille, des commerces. Alors, c'est une des grosses forces d'Atland Voisin et notamment de notre SCPI Épargne Pierre. Épargne Pierre, c'est 2,8 Mds€. Mais ce qu'il faut avoir en tête, c'est que c'est quasiment 500 actifs pour 1 000 locataires. En fait, beaucoup de petits actifs, de petites lignes, à la fois sur du commerce, à la fois sur du bureau, de l'hôtellerie de plein air, de l'entrepôt, de la petite logistique. Or, ces actifs résistent beaucoup mieux, qui ont moins été impactés par la hausse des taux, surtout que beaucoup de nos actifs sont en région, dans les grosses métropoles régionales, qui globalement résistent mieux, notamment que certaines zones d'Ile-de-France.
L’évolution de la collecte brute sur le marché de la SCPI
Matthieu Mancuso : Comment le marché des SCPI va évoluer dans les années à venir avec l'ensemble de ces SCPI nouvellement créées ?
RC : Finalement, quand nous observons la collecte brute, ce qui est un indicateur important, parce que finalement, c'est aussi cette collecte qui permet d'alimenter les SCPI et donc les acquisitions immobilières. Il y a eu en effet beaucoup de créations de sociétés de gestion, beaucoup de créations de SCPI. Mais la collecte brute, elle, a eu tendance à baisser. Finalement, nous le savons, en 2021, typiquement, nous avions une collecte supérieure à 10 Mds annuels sur le marché de la SCPI. En 2025, nous serons plutôt aux alentours de 5 Mds. Nous remarquons quand même une chute de la collecte brute, avec finalement cette collecte qui va plutôt vers les mêmes véhicules. Et donc, forcément, certaines sociétés de gestion, certaines SCPI peuvent être amenées à souffrir de ce manque de collecte, surtout à des périodes qui sont plutôt bonnes pour les acheteurs et qui peuvent entraîner des problèmes de mutualisation sur le fond. C'est un élément qui est quand même important à avoir en tête. C'est qu'un des facteurs de résistance des SCPI, c'est la mutualisation, la mutualisation des actifs immobiliers, bien entendu.
La stabilité du revenu, facteur clé de la collecte
MM : Parmi toutes ces SCPI, il y en a seulement quelques-unes qui continuent de bien collecter. Qu'est-ce qu'elles font différemment des autres, finalement, pour y parvenir ?
RC : L'élément premier, nous le voyons sur Épargne Pierre. Elle existe depuis 2013. C'est la résistance du revenu. Sur Épargne Pierre, nous versons le même revenu depuis cinq ans. Ça devrait être le cas encore pour la sixième année consécutive en 2025. Finalement, cette pérennité du revenu rassure les investisseurs et nos distributeurs conseillers en gestion de patrimoine. Et c'est un élément clé. Finalement, nous le savons, l'épargne, la base de l'épargne, c'est la confiance et l'épargnant, ce qu'il vient rechercher sur une SCPI, avant tout, c'est cette stabilité du revenu. Donc, dès qu'on arrive à lui offrir cette stabilité, ça rassure et donc ça permet à la collecte de résister.
Le marché a-t-il atteint son point bas ?
LW : Est-ce que vous pensez que le marché de la SCPI a atteint son point bas ? Est-ce que c'est un bon point d'entrée ? Est-ce qu'on doit s'attendre à des futures baisses sur les valeurs d'expertise des immeubles en portefeuille ?
RC : En toute franchise, c'est jamais simple de dire si nous sommes à un point bas ou pas. Pour quelles raisons ? Déjà, les valorisations immobilières dépendent quand même beaucoup de l'environnement de taux. Or, comme nous le constatons tous, l'environnement de taux est incertain, surtout avec les problèmes politiques, problèmes budgétaires en France. Compte tenu de ces éléments, dire que nous sommes à un plancher, aujourd'hui, est compliqué. Il y a un autre élément aussi à prendre en compte, c'est la résistance des loyers. Finalement, au-delà de l'environnement, c'est toujours se poser la question : est-ce que mon parc immobilier est bien loué, bien occupé ? Est-ce que j'ai la capacité à faire passer les indexations de loyers ? Et là, en fait, tout va dépendre de la typologie d'actifs et de la zone géographique. Nous avons des loyers, des zones géographiques qui résistent, qui sont très bien, des typologies d'actifs qui résistent très bien et d'autres, à l'inverse, qui souffrent parce que les taux de vacances sont importants.
La stratégie de diversification d'Épargne Pierre
MM : Vous avez 3 SCPI que vous gérez. Épargne Pierre, qui est le vaisseau amiral qu'on connaît tous, Épargne Pierre Europe et Épargne Pierre Sophia.
Épargne Pierre a aujourd'hui 2,8 Mds de capitalisation, qui est majoritairement axée sur du bureau. Ce qui est intéressant, c'est de savoir si aujourd'hui, vous avez une stratégie de diversification pour cette SCPI et si oui, laquelle pour justement la diversifier un peu plus et la développer.
RC: Oui, en effet, nous avons à peu près 50% de bureaux au sein d'Épargne Pierre. C'est un pourcentage qui a tendance à baisser. Pourquoi ? Finalement, parce qu'on a pu vendre quelques actifs, d'ailleurs un certain nombre en plus-value. Donc nous avons toujours cette capacité, quand même, à vendre des actifs en plus-value. Et même des actifs de bureaux, un actif qui, finalement, dans certaines zones géographiques, souffre. Mais nous avons tendance à réinvestir sur d'autres typologies d'actifs. Finalement, aujourd'hui, nous sommes très présents sur le commerce. Nous achetons des commerces, nous rachetons de l'hôtellerie, notamment de l'hôtellerie de plein air. Et finalement, aujourd'hui, Épargne Pierre, c'est une SCPI qui est extrêmement diversifiée parce qu'elle a un petit peu moins de 50% de bureaux, 30% de commerce, 10% d'activités entrepôts et environ 10% d'hôtellerie de plein air.
Épargne Pierre Europe : une SCPI en croissance et diversifiée
LW : Quel bilan est-ce que vous en tirez d'Épargne Pierre Europe ?
RC : Alors, quand on regarde les différentes caractéristiques, déjà, Épargne Pierre Europe, c'est une SCPI qui a trouvé son public, qui se développe bien, puisqu'on collecte de l'ordre de 30 M€ mensuels, et qui atteint les 450 M€ de capitalisation. Je précise, une collecte exclusivement retail. Nous n'avons pas d'institutionnel au capital, que des petits porteurs, je dirais. L'épargne des Français, en quelque sorte. Donc une SCPI qui a trouvé son public. Une SCPI bien diversifiée, puisqu'elle est présente dans quatre pays européens : l'Espagne, l'Allemagne, les Pays-Bas et l'Irlande. Elle est très diversifiée puisqu'on est sur toutes les catégories de l'immobilier tertiaire. On a du bureau, du commerce, des entrepôts, donc des catégories assez traditionnelles au sein de ces pays. On a également de l'hôtellerie, hôtellerie traditionnelle pour le coup. Et nous avons également de la santé avec des cliniques.
Les opportunités d’investissement à l’international
MM : Est-ce que vous voyez des opportunités d'investissement en ce moment intéressantes pour cette SCPI ?
RC : Épargne Pierre Europe est présente historiquement, typiquement en Espagne. Ce qu'il faut voir, c'est que la SCPI a été lancée fin 2022. Au départ, on s'était cantonnés aux Pays-Bas, à l'Espagne, également parce qu'on avait les ressources en interne, les ressources humaines pour acheter dans ces pays-là. Au fur et à mesure du temps, on s'est staffés pour acheter dans d'autres pays, notamment en Allemagne, notamment en Irlande. Ce qui fait qu'aujourd'hui, on est présent dans ces pays. Est-ce qu'il y a des opportunités ? Comment saisir les opportunités ? C'est vrai que nous avons tendance à dire qu'on est sur un marché d'acheteurs aujourd'hui, notamment compte tenu de la hausse des taux qu'on a pu connaître. RC : Il faut être très sélectif. Est-ce que c'est partout un marché d'acheteurs ou est-ce que ça diffère selon les pays ? Alors nous voyons des tendances différentes. Typiquement, on est allés très rapidement aux Pays-Bas puisqu'on avait pu saisir des opportunités à ce moment-là. Après, ce qu'il faut avoir en tête : les opportunités sont très liées à nos ressources. On a ouvert un bureau à Francfort qui nous permet aujourd'hui finalement de nous positionner en Allemagne. On a acheté nos deux premiers actifs en Allemagne. Et c'est vraiment un pays sur lequel on va être très présent également parce que la fiscalité est plus douce pour l'épargnant. Donc c'est un pays sur lequel on devrait également augmenter notre parc immobilier.
Les risques et la question de la mutualisation
LW : Est-ce que vous avez des craintes sur les années à venir sur le marché de la SCPI ?
RC : Alors, des craintes, tout dépend, en fait, pourquoi le client va investir sur une SCPI. Il faut toujours avoir en tête les risques d'une SCPI. Je l'ai rappelé ici, le risque de baisse de revenus, de baisse de valorisation et de problèmes de liquidité. En revanche, une SCPI bien mutualisée, avec les grands agrégateurs qui sont bons sur le niveau de dette, sur la part d'institutionnels au capital, bien mutualisée, va forcément avoir tendance à mieux résister et notamment sur cet aspect revenu. Or, ce que nous observons, c'est encore une fois, le client, il vient pour cette stabilité du revenu. La mutualisation est quand même un des éléments qui permet d'atténuer le risque de baisse de revenu.