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Investir en SCPI, c’est accéder à un placement immobilier mutualisé, délégué et potentiellement rémunérateur. Mais au moment de souscrire, beaucoup d’investisseurs découvrent un concept qui vient retarder la perception des premiers loyers : le délai de jouissance.
Trop souvent relégué au rang de simple détail administratif, ce délai a pourtant un impact direct sur le rendement réel, notamment la première année. Et mal anticipé, il peut générer de la frustration, voire remettre en cause une stratégie patrimoniale.
À quoi correspond le délai de jouissance en SCPI ?
Lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI, vous payez immédiatement. En revanche, vous ne commencez pas à toucher de loyers tout de suite. Le délai de jouissance, c’est précisément ce laps de temps entre la date de souscription (et de règlement) et le moment où vos parts commencent à générer des revenus.
Ce délai varie selon les SCPI : en moyenne entre 3 et 5 mois, parfois plus, parfois moins. La jouissance démarre généralement le 1er jour du trimestre suivant l’échéance du délai.
Exemple :
Un investisseur souscrit à des parts le 5 mars. La SCPI applique un délai de jouissance de 4 mois. Il commencera donc à percevoir ses premiers revenus à partir du 1er août.
Pourquoi ce délai existe-t-il ?
Trois raisons principales expliquent cette mécanique :
La SCPI n’investit pas l’argent instantanément
Une fois les fonds collectés, la société de gestion doit identifier des actifs, les négocier, les auditer, puis les intégrer dans le portefeuille. Ce processus peut prendre plusieurs semaines. Le délai laisse ce temps nécessaire pour investir de manière rigoureuse.
Il faut éviter les injustices entre anciens et nouveaux associés
Permettre à un nouvel entrant de percevoir immédiatement des loyers reviendrait à le faire bénéficier de revenus issus de biens financés par d’autres, ce qui serait injuste pour les porteurs en place. Le délai permet de maintenir une équité financière entre tous les associés.
C’est aussi un outil de pilotage pour la société de gestion
En modulant ce délai, la SCPI peut mieux maîtriser ses entrées de cash, et donc sa capacité à investir sereinement sans dégrader les rendements servis.
Quelques SCPI et leurs délais de jouissance
Le délai varie selon les SCPI et peut être un critère de choix en fonction de vos objectifs de court terme.
| SCPI | Délai de jouissance | Type d'actifs |
|---|---|---|
| Alta Convictions | 3 mois | Diversifié, Commerce |
| Pierval Santé | 4 mois | Santé et médico-social |
| Epsilon 360 | 4 mois | Diversifiée small caps |
| Épargne Pierre Europe | 5 mois | Diversifiée 100% Europeenne |
| Iroko Zen | 0 mois | Diversifié, modèle sans frais |
| Sofidynamic | 5 mois | SCPI diversifiée high Yeld |
Iroko Zen propose une jouissance immédiate, dès le mois suivant la souscription. Cela permet de percevoir des revenus très rapidement — un avantage certain pour les investisseurs en quête de cash-flow.
Rendement réel : attention au décalage la première année
Ce point est souvent sous-estimé. Lorsqu’une SCPI affiche un rendement annuel de 5 %, ce chiffre s’applique uniquement sur les parts en jouissance toute l’année. Si vous percevez seulement deux trimestres de loyers, votre rendement réel sur la première année sera mécaniquement plus bas.
Illustration :
Un épargnant investit 100 000 € dans une SCPI avec un rendement affiché de 5 %, mais un délai de jouissance de 5 mois. Il ne touchera que deux trimestres de loyers : soit environ 2 500 €, au lieu des 5 000 € attendus. Cela ramène le rendement effectif à 2,5 % sur la première année.
Peut-on éviter ce délai ?
Acheter des parts déjà en jouissance
Sur le marché secondaire, certaines parts revendues sont immédiatement génératrices de revenus. Mais l’offre est souvent limitée, et les prix peuvent varier légèrement autour de la valeur de retrait.
Passer par l’assurance-vie ou le contrat de capitalisation
Certaines compagnies proposent des SCPI avec un délai de jouissance réduit, parfois à un ou deux mois. Cette option peut être intéressante pour les profils en phase de consommation de revenus, tout en bénéficiant d’une fiscalité plus douce (imposition sur les plus-values latentes et non sur les loyers bruts).
Le bon réflexe à adopter
Avant de souscrire, posez-vous ces trois questions simples :
- Quand ai-je besoin que les revenus commencent à tomber ?
- Ai-je un objectif de rendement immédiat ou de constitution de capital long terme ?
- Suis-je prêt à sacrifier quelques mois de revenus pour une SCPI qui me semble plus pertinente sur 10 ans ?
Le délai de jouissance ne doit jamais être un angle mort, mais bien un paramètre actif dans votre décision.
Conclusion
Comprendre le délai de jouissance, ce n’est pas juste cocher une case dans une documentation. C’est optimiser le timing de son investissement, éviter les mauvaises surprises, et synchroniser son patrimoine avec ses objectifs de revenus.
Il ne faut pas le voir comme un défaut, mais comme une caractéristique technique à intégrer dans sa stratégie. Bien utilisé, ce délai peut même devenir un levier intelligent, notamment dans une logique d’optimisation fiscale ou de transition de vie (retraite, succession, vente d’un bien…)
Par Matthieu Mancuso, Egeo Conseil